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百強房企三成在搶灘長租公寓

來源:南方日報    2018-04-28     租房指南
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大資本入局將導致租房市場租金水漲船高?近期,位于北京五環外的企業自持租賃房項目——萬科翡翠書院,推出90平方米精裝小三居和180平方米大四居,由于標出“10年180萬起”的昂貴一次性付清租金,引發市場高度關注。不過,記者了解到的最新消息是,萬科翡翠書院目前還只是處在市場測試階段,這實際是一個超高端的產品,對整個租房市場來說并無代表性。

有機構預測,到2025年,國內住房租金總量將有望超過3萬億元。面對巨大的市場蛋糕,近年全國百強房企中三成已在搶灘長租公寓業務。隨著供給的增加,一線城市的房租收入比有望拉低。

廣州一季度抽樣板塊每平方米月租均價50元

春季是租房市場的傳統旺季。58安居客房產研究院發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示,3月,北京、上海、廣州、深圳租房需求強勁,與春節前半個月相比分別增長了179%、188%、253%和283%。

廣州中原地產近期也抽查了天河、越秀、海珠、白 云、番禺五個核心區的租房交易數據,結果發現一季度這些地區抽樣板塊每平方米平均月租為50.33元,以90平方米計,10年租金不到54萬元。當然,在租金最貴的珠江新城板塊,這個數據可能是翻倍。實際上,在緊鄰珠江新城的天河員村板塊,工薪一族還是可以租到性價比相對較高的房子。根據中原地產提供的數據顯示,一季度,員村樓梯房一房和二房的平均租金分別為每平方米27.54元和27.55元。

“由于現在廣州城市軌道交通已經相當發達,在一個小時車程以內的地方,還是能夠找到性價比不錯的房子。”在珠江新城上班的工薪族小李對記者說,因為她是與室友在東圃合租,每月1000多元的房租還是壓力不大。對于廣州深圳這樣的全國人口流入最多的城市來說,目前的租金還可以接受。

資本搶灘推高價格?

根據有關機構調研,2017年中國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元,租房人口1.94億人,占全部人口的13.9%。預計到2025年,租金總量將有望超過3萬億元,租賃人口增至2.52億人。

正是瞄準這塊巨大的市場蛋糕,從3年前開始,以萬科、保利、龍湖和碧桂園等為代表的大型房企紛紛提前布局長租公寓市場。根據記者的不完全統計,截至目前,全國的百強房企當中,已經有超過30家在長租公寓領域有所動作。譬如,萬科自2014年起啟動長租公寓業務,截至2017年12月末,泊寓(青年公寓)業務累計獲取房間數超過10萬間。而另一家較早進入租房市場的龍湖集團2020年長租公寓可能超過20萬間。

但是,市場目前的利潤率并不高。就拿日前引起關注的萬科翡翠書院項目來說,盡管“10年180萬起”的叫價,在一般社會大眾看來已經非常昂貴,但是來自萬科方面的說法顯示,地價109億元,其它資金和建安成本50億元,這兩塊地目前的總成本已經高達160億元,這還沒有考慮到配套、長期經營成本以及維新成本等,即便是按現在的租金定價,項目NOI(凈營運收入)回報率不超過3%,相比其他項目可以說是不掙錢的。

記者私下從萬科、龍湖等企業的運營人士了解到,當前租房產品的平均凈利潤率也就是在3%—4%。一位大型房企的負責人告訴記者,至少目前,他們進入租房領域,并非抱著賺大錢的目的,但不賺大錢并不意味著企業可以虧本運營,尤其對上市房企來說,首要考慮的是項目的可持續運營。

至于資本大舉入局是否在事實上推高房租,上述負責人稱,這么多資本和大品牌企業進入同一個市場,無疑會加劇市場的競爭。“只聽說過競爭會平抑價格,哪有競爭拉高價格的說法。”

融資政策助力企業入市

有業內人士分析稱,相比于傳統住宅開發,長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低,目前大部分收入主要依賴租金,所以長租公寓的房租往往會比周邊其他房源要高。

張先生近期在五羊新城一個泊寓項目租住了一套合租間,15平方米的面積月租2190元。同一時間,他還看過自如旗下的一些距離更遠的房源,面積大一些,價格在2000元左右。在他看來,相比周邊由中介提供的分散房源,大品牌長租公寓的確會貴一點,但也不會貴很多。一位泊寓的經理說:“實際上,為了給居住提供更舒適的環境,我們投入了較高的成本進行裝修設計,但是價格只是比市場平均價格多一點點。”公開數據顯示,長租公寓普遍開出的租金對比同地區的普通住宅高20%左右。

今年以來,隨著搶灘租房行業的資本越來越多,可以預見企業間的競爭也會日益激烈。

面對租房市場當前激烈競爭下的微利狀態,碧桂園集團有關負責人此前曾經表示,作為上市公司,在盡社會責任的同時,肯定會對股東負責,把盈利空間進一步擴大。

近日,國家關于推進住房租賃資產證券化的政策落地,則有望掀起一股企業發行長租公寓REITs的融資熱潮。記者了解到,從2017年開始,業內便出現了多項以長租公寓為標的的資產證券化產品,包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。而據不完全統計,目前,住房租賃專項REITs產品規模已達500億元。業內人士稱,融資政策也在助力企業入市。

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