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很多時候樓盤還未開始興建之前,很多房地產公司門前,已經是一片十分熱鬧的場景,這就是沙盤模型帶給人們的便利,雖然看不到實景,但是沙盤模型的逼真的模擬,就能夠讓消費者知道未來住進的小區的一個大致的環境和樣式。沙盤主要是起個介紹樓盤的作用,給人以真實的感受,有樓盤的地理位置、樓盤的高度、樓盤的數量、樓盤的外立面、小區配套設施等情況。當然,開發商在制作時,個別地方有可能夸大,須以實際的為準。本期千房百計,就與大家來聊一聊,沙盤里那些不能說的秘密。

陷阱一:沙盤樓距更寬闊

很多購房者發現,沙盤模型的樓房錯落有致、寬松通透,置業顧問也一再承諾樓間距寬闊,可實際樓距卻沒有想象中的寬。

不可否認,一個項目在施工過程中會在某些細小環節上進行微調,最終建成的小區難免與沙盤產生出入。但實際上能嚴格按照最初設計比例制作的沙盤本來就很少。更多時候,開發商為了吸引購房者眼球,大多會調整沙盤的樓間距,在樓與樓、路與路之間極盡綠化渲染之能。此外,購房者往往用俯視的角度看沙盤,這也會形成“樓距更寬”的視覺假象。

看沙盤不如多問實際數據。購房者應根據小區占地、總建筑面積、容積率等數據,結合沙盤比例與實地考察,作出的判斷會更準確些。此外,除了看樓座布局是否過緊湊,還要看小區的規劃是否考慮到實際生活需求,如小區出入口的設計是否合理等。

陷阱二:垃圾站、變電站“被隱身”

為什么沙盤上找不到垃圾站、水泵房?原來開發商擔心垃圾站、水泵房讓沙盤變“丑”,故意讓它們“隱身”。除了小區設施,一些可能影響購買欲的小區外設施也往往“被隱身”,如加油站、變電站、高壓線等。

實地考察防隱瞞。看沙盤時要特別留意垃圾站的具體位置,分清垃圾站是常規垃圾堆放處還是臨時堆放點,臨時堆放點會不會變成永久堆放點。另外,還要特別注意小區附近有沒有垃圾中轉處理站。對于有影響性的規劃設施,購房者在看模型時除了要了解它們的具體位置,還要實地的到小區周邊做仔細的了解。對于置業顧問的承諾,購房者可與其協商,記入商品房預售合同。

陷阱三:說好的周邊配套呢?

“未來這里會引入更多的生活配套”,“政府很重視我們的項目,以后這邊會有一條寬闊平直的大道”。在售樓部,許多置業顧問總是這樣指著沙盤信誓旦旦地說。沙盤上,大片的綠化帶穿插分布在樓盤各個角落,清澈的“活水”環繞小區流轉,某些帶有音效的沙盤還能聽到流水聲。在如此令人沉醉的美景面前,購房者常常忘了自己正站在只有混凝土和鋼筋的工地旁。

配套既要真實也要實用。購房者可將沙盤上的設施與建筑圖紙一一對應:確定小區周圍的湖泊、公園、綠化帶是否真實存在;周邊的道路是否如沙盤展示的一樣寬闊平直;置業顧問承諾的學校、商業項目是否進駐等。這不僅關系到日后生活的舒適度,還關系到房產的保值率。另外,周邊配套既要真實又要實用。購房者可觀察小區離周邊配套的距離遠不遠,這些配套是否會帶來噪音、干擾生活等。

沙盤常見陷阱

第一式:暗看 關掉沙盤燈光再看

沙盤都輔以各種燈光設施:樓里面是熒光燈管,路旁是小燈泡,水下還有流動光影;考究的還要做一兩條所謂“動線在社區路面上。一旦開啟,燈紅酒綠熒光粉紅,煞是好看。

購房者要是迷醉在了這光影交錯的燈光里,反倒是為此顛倒了主次。其實想想,我們是來買房子又不是來看風景,干脆關了這混淆視聽的燈光,反而能更多的看清沙盤上的基礎信息。讓銷售員關掉燈,他要是不愿意,咱就自己動手吧!

第二式:靜看 趁銷售員不給你介紹的時候靜靜地看

一心不能二用。在聽銷售員喋喋不休口若懸河,背比他自己身份證號碼還要熟的套詞兒的時候,你還能分出幾分精力來看清沙盤?加上銷售員左手一根哈里波特似的小棒,右手一個激光燈,雙手交錯,棒子呼呼生風,紅點跳動不止:“這里是,那里有,這個地方,還有,你看!……你不暈乎才怪!

乘著接待你的銷售員沒有使用語言攻勢的時候,安靜地看一看,等初步選擇好了自己喜歡的位置樓層,再叫他來詢問也不遲。

第三式:比看 留意對比沙盤與現實區別

購房者看完模型以及現場之后,最好能結合進入現場的記憶進行一個比對:有沒有多了有沒有少了?這些都可能是關鍵問題,也最可能在記憶中混淆——哪些是樓盤里的實際,哪些是沙盤上擺設的,很容易模糊,似是而非最容易出錯。

有條件的,可以拍下數碼照片,進行現橙對。再進一步,則可以拿著合同附件上的小區平面圖進行比較。因為合同上使用的小區平面圖是具有法律效應的,必須正確完整,否則一旦與實際不符,開發商是要付違約金的;所以,一些在沙盤上不作明顯標示或者故意偏移的變電站、垃圾房、污水池等,一般在這份平面圖上都有標注!用它作標準,說不定你就能成功避開高達5米的變電站對你的影響和遮擋。

第四式:細看 從小處著眼,細細看來

細節決定成敗,看沙盤亦同。抱著“沒這么巧吧的購房者不在少數,在看沙盤的時候只看前后樓棟的關系,樓棟在社區的位置等大方面。其實很多細節,可能就會影響你今后的居住和生活。一個垃圾處理站,在沙盤上就是個不起眼的小方塊,千萬別忽視了。

舉例而言,某樓盤采用了如今紅遍大江南北的ARTDECO風格作為立面。本意當然還是好的,只是在特定的樓層上,設計之初就存在的一條“腰帶橫亙在窗臺之下,于是不管是房間,還是廚、衛的窗高,都比普通樓層短了30公分!采光、通風、日照都為此受到影響!而實際上,這一細節,在模型上早有體現,除了一小部分購房者仔細觀察后調換了樓層,大部分人都因沒能及時看出這一先天缺陷,導致如今悔之晚矣。

第五式:測看 用簡單工具測量,比較沙盤和實際情況

其實,每一個沙盤都是按照既定比例制作的,部分財大氣粗的開發商會做1:100甚至更大一些。確定比例了,你只要用小尺子大致量一下,就可以知道你家天井到地下車庫入口的距離、小區里面道路的寬度等。其中,最需要關注的就是前后樓間距和左右樓間距:很多沙盤都在這兩項指標上有水分!

改變上述兩個間距的目的是明擺著的。當你在看沙盤的時候產生一種前所未有的通透感時,請你小心了,上述兩個指標很可能已經動過了手腳。前后是讓陽光照進地下室用的,左右是為了讓衛生間也能看見中央水景。

第六式:問看 邊看邊發現疑點

在很多售樓處的沙盤上,我們都會看到有一大塊的空白,考究的,會用有機玻璃做成的透明建筑物來表示。這樣的透明罩子一般都會有著很美的名字,比如,“原有建筑,或者“二期規劃。那么,這些是什么來的?水晶宮?當然不是!具體內容?對不起,未定。

記住,這些空地、空間、空白或不明建筑物,極有可能是決定你是否購買房子的關鍵!一定要打破砂鍋問到底!“它是幾層的?大約多大占地?派什么用途?是不是屬于同一個開發商的?什么時候造好?……凡是你能想到的都可以一一問來,要是問出個啞口無言,你就得當心,問出個對答如流,你還是得當心。啞口的,耐下性子讓他去查找資料,逐個答復;如流的,讓他把細節統統加進補充條款。

第七式:疑看 一邊質疑一邊看買房,購房,裝修論壇,房產論壇

在很多實際案例中,一些開發商會使用中國自古傳承的“縮地成寸和撒豆成兵的法術。前者是讓公園、大橋、醫院,向著樓盤齊步走;3 公里范圍外的配套,在整體規劃沙盤上近得幾乎你一開窗就能摸到墻上的紅十字。后者,則是讓沙漠變做荒原,小溪變成河流,土丘變成山脈,一平方米的地面上,能噌噌拔地而起20 棵香樟樹。

看沙盤的時候,要有懷疑精神,有一點疑問的苗子就讓它燎原,“好像不是這樣的吧?“實際上沒這么近(大、小、新、短)吧?要想買房不上當,就要敢于懷疑且善于懷疑!要讓銷售員知道,你對于周邊、配套、規劃都是事先有所準備和考察的——即使事實不是這樣;好讓他在信口開河指鹿為馬前,有些許顧忌。

第八式:重看 反復多次地看

子曰:“學而時習之,不亦樂乎,反復看沙盤其實是百利而無一害的。能每次都利用相機等設備記錄就更好,如遇到沙盤上有禁止攝影的牌子,銷售員會上來勸阻,保安還可能推推搡搡的樓盤,更是要想盡辦法記錄,并保留證據,以備不時之需。首次看過后之后每次再去,都要再看看沙盤,防止部分開發商在暗中改變沙盤內容,為可能出現的違約作準備。

例如,某樓盤在數月前就出現因為沙盤的外墻顏色,與實際出入較大而引致數十戶集體要求退房的現象。而之后不久,售樓處沙盤就進行了改色!部分有影像證據的購房者在這時占據了先導,其他人則不得不被迫處于被動局面——畢竟對于外墻顏色未在購房合同內注明。這次事件,還是屬于肉眼可以辨識的范疇,一旦有不靠反復觀察,無法發現的細微、但是至關重要的改變呢?再舉個例子,僅空調外機板的位移就可能讓它成為梁上君子的踏腳石,從而帶來很大的安全隱患!所以,建議購房者發揚“丈母娘看女婿,越看越歡喜的精神,沙盤還是要多看幾眼的。

八招教你看破沙盤的小秘密

沙盤與現樓不一樣,誰來負責?

“本模型僅供參考,以實際為主”。細心的購房者走訪多個樓盤售樓部,就會發現此類提示語句出現在每個沙盤上。而樓盤的戶型圖、效果圖上,同樣印有 “實際交付結果以雙方訂立的商品房買賣合同約定為準”等文字。樓盤置業顧問向小編解釋,即便是相同戶型單位,它們的樓棟、樓層、單元的不同,也會導致局部結構、尺寸、面積上的偏差。這無法避免,也應提前跟購房者說明,避免日后產生不必要的糾紛。

沙盤是否具有法律效力?

業內人士認為,只要沙盤上面出現“僅供參考”的字眼,開發商就足以免責。“也有過靠沙盤拍照做證據打贏官司的,但有一定難度,需要結合其他證據,如售房書面廣告等。”另外業內人士稱,即便附近有變電站、高壓線,除非購房者主動提出,否則開發商也沒有義務將其記入合同。

業內人士提醒購房者,要保護自身的合法權益不受侵害,就應在購房前主動、積極了解相關情況,多做實地考察,并盡量將預售合同內容約定得詳細些,同時,能夠影響到自己購買這套房屋的相關因素也要寫在合同內。

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